物流行業(yè)的高速發(fā)展，也帶火了周邊配套產(chǎn)業(yè)。

近日，包括順豐房托、中金普洛斯REIT、嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT等陸續(xù)發(fā)布二季度業(yè)績(jī)報(bào)告，穩(wěn)定的出租率支撐倉儲(chǔ)物流經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力。尤其隨著疫情后經(jīng)濟(jì)回暖，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)再續(xù)高關(guān)注度。

在中國(guó)電子商務(wù)的高速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷等背景下，物流地產(chǎn)被越來越多的企業(yè)盯上，并隨著物流行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，物流地產(chǎn)“內(nèi)卷”也越來越嚴(yán)重，賽道分化、園區(qū)選址等問題都在考驗(yàn)入局者。

(資料圖)

大灣區(qū)受追捧

“若干設(shè)有完善基礎(chǔ)設(shè)施細(xì)分市場(chǎng)將預(yù)期展現(xiàn)出韌性，尤其是包括大灣區(qū)的華南地區(qū)?！表権S房托在其二季度財(cái)報(bào)中如此預(yù)判?；谶@一預(yù)判，順豐房托在二季度業(yè)績(jī)說明會(huì)上透露，未來投資將專注于粵港澳大灣區(qū)，有望在今年年底公布相關(guān)計(jì)劃。

作為國(guó)內(nèi)核心經(jīng)濟(jì)區(qū)之一，華南地區(qū)持續(xù)受到物流地產(chǎn)企業(yè)的看好，包括普洛斯、黑石旗下的龍地等都在加碼布局。

普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪在接受界面新聞等媒體采訪時(shí)，也透露了普洛斯在大灣區(qū)加碼布局的計(jì)劃?！拔覀冞^去對(duì)于長(zhǎng)三角的投入更大一些，接下來對(duì)大灣區(qū)的投資建設(shè)會(huì)加速。理想的狀態(tài)是大灣區(qū)的資產(chǎn)占比能達(dá)到20-25%。”趙明琪說。

據(jù)普洛斯官方數(shù)據(jù)，普洛斯中國(guó)在建及在運(yùn)營(yíng)的物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施面積大約5000萬平方米，其中在大灣區(qū)就有30多個(gè)物流園及產(chǎn)業(yè)園，面積約400萬平方米左右。

去年11月，龍地披露即將完成對(duì)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28萬平方米的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代倉庫的收購，龍地在中國(guó)的業(yè)務(wù)版圖也將大幅擴(kuò)張。回顧龍地成立以來的多筆投資并購，其標(biāo)的多在大灣區(qū)。公開信息顯示，龍地在廣州、上海等中國(guó)主要城市和物流樞紐運(yùn)營(yíng)著40多個(gè)物流園區(qū)。

粵港澳大灣區(qū)的GDP總量已經(jīng)躋身世界灣區(qū)前三，營(yíng)商環(huán)境高度開放、消費(fèi)穩(wěn)定上漲等原因促進(jìn)著當(dāng)?shù)匚锪髟O(shè)施的發(fā)展。CBRE世邦魏理仕的報(bào)告指出，粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資市場(chǎng)近年來快速升溫，尤其電商消費(fèi)進(jìn)一步發(fā)展，加之跨境電商的發(fā)展等因素，粵港澳大灣區(qū)物流市場(chǎng)將在中長(zhǎng)周期內(nèi)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，帶來更多投資機(jī)遇。

物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施是產(chǎn)業(yè)鏈的底盤，也是支持產(chǎn)業(yè)升級(jí)、推動(dòng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支點(diǎn)。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)綜合運(yùn)輸研究所所長(zhǎng)汪鳴表示，物流的產(chǎn)業(yè)價(jià)值在特定的空間發(fā)揮到極致，將會(huì)形成“樞紐經(jīng)濟(jì)價(jià)值”，即物流要素聚集起來形成產(chǎn)業(yè)集群，通過提高物流的輻射能力，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，大灣區(qū)物流地產(chǎn)的租金相對(duì)穩(wěn)定。據(jù)仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《2023年第二季度物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽》，盡管多個(gè)城市的租金在去化壓力的影響下呈現(xiàn)不同程度的下跌，華南地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)部分城市的租金仍保持穩(wěn)定，其中二季度包括大灣區(qū)的東莞、佛山、深圳以及長(zhǎng)三角地區(qū)的無錫、蘇州、上海租金同比增長(zhǎng)在1.5%至3.8%之間。

多方入局，競(jìng)爭(zhēng)激烈

從普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，到2017年黑石成立龍地，再到如今國(guó)內(nèi)多只倉儲(chǔ)物流REITs上市，物流地產(chǎn)的玩家越來越多，社會(huì)資本、專項(xiàng)債、產(chǎn)業(yè)扶持資金等從多個(gè)領(lǐng)域入局。順豐房托在其二季度財(cái)報(bào)中預(yù)測(cè)，物流資產(chǎn)的新供應(yīng)量將在今年迎來高峰。

所謂物流地產(chǎn)，大多是做基礎(chǔ)空間租賃，服務(wù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)和物流企業(yè)。以順豐房托為例，順豐房托的投資組合包括4項(xiàng)現(xiàn)代物流物業(yè)，香港青衣物業(yè)、湖南長(zhǎng)沙物業(yè)、廣東佛山物業(yè)、安徽蕪湖物業(yè)。這些資產(chǎn)均位于主要的物流樞紐地帶，為支持順豐的物流運(yùn)營(yíng)而建。根據(jù)順豐房托發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，公司上半年收益為2.236億港元，同比增長(zhǎng)13.2%。出租率為98.2%，投資組合估值為73.776億港元，與去年持平。

嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT也是在相似的商業(yè)運(yùn)作下應(yīng)運(yùn)而生。嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT資產(chǎn)包包括位于廊坊經(jīng)開、武漢東西湖和重慶巴南的三處物流園區(qū)。今年第二季度，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)出租率100%。結(jié)合第一季度來看，上半年嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT收入約5000萬元，凈利潤(rùn)約1670萬元。

而以百世物流、德邦物流、極兔等快遞公司以及電商平臺(tái)為主要客戶的中金普洛斯REIT上半年合計(jì)收入近2億元，凈利潤(rùn)約1730萬元。

地產(chǎn)企業(yè)也紛紛入局。2017年，黑石集團(tuán)在中國(guó)設(shè)立物流基礎(chǔ)設(shè)施管理平臺(tái)龍地物流。這幾年發(fā)展迅猛的宇培、萬緯、寶灣和易商等國(guó)內(nèi)背景的品牌正在追趕以普洛斯為龍頭的傳統(tǒng)外資品牌。

中國(guó)已經(jīng)成為世界上最大的電子商務(wù)市場(chǎng)，全球市場(chǎng)份額約達(dá)40%，帶動(dòng)物流地產(chǎn)高速發(fā)展?；葑u(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)高級(jí)董事金泰倫也告訴界面新聞，全球及中國(guó)零售從線下轉(zhuǎn)向線上，加上全渠道的轉(zhuǎn)變?cè)黾恿藢?duì)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求，由于過去3年新冠疫情的限制，這些需求因素大幅提前。

而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)跨界入行，金泰倫分析稱，過去18個(gè)月缺乏其他房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，住宅房地產(chǎn)表現(xiàn)惡化，辦公樓和零售房地產(chǎn)表現(xiàn)也受到影響。從融資角度來看，物流地產(chǎn)通常被歸類為基礎(chǔ)設(shè)施部門，這可能讓許多業(yè)主更好地獲得銀行融資。

物流地產(chǎn)的火熱還在不斷衍生出新的機(jī)會(huì)。仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，隨著物流用地稀缺資源屬性的日益顯著，在各地政府的政策推動(dòng)下，更多的倉儲(chǔ)+廠房混合型項(xiàng)目在近期逐漸入市。

分化明顯，內(nèi)卷加劇

物流地產(chǎn)的火熱也吸引了一波波投資熱潮，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，同時(shí)高標(biāo)倉的儲(chǔ)備略顯不足，投資熱度出現(xiàn)分化。

冷鏈?zhǔn)钱?dāng)下物流園區(qū)建設(shè)中的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。今年5月，東莞市麻涌鎮(zhèn)普洛斯東莞新沙物流園開業(yè)。東莞市麻涌鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局局長(zhǎng)史力軍就此表示，普洛斯東莞新沙物流園的建成有利于完善東莞的冷鏈物流配套，支持當(dāng)?shù)夭惋嫯a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。萬科旗下的萬緯物流也受益于冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)。今年一季度，該公司冷鏈營(yíng)收14億元，同比增長(zhǎng)46.7%，遠(yuǎn)高于總營(yíng)收17.9%的增速。

不過，高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)物流設(shè)備（以下簡(jiǎn)稱為“高標(biāo)倉”）供應(yīng)總體上仍存在缺口，也給行業(yè)帶來了機(jī)會(huì)。

我國(guó)現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流設(shè)施起步較晚，相對(duì)于傳統(tǒng)倉庫，高標(biāo)倉身兼儲(chǔ)存保管、裝卸搬運(yùn)、貨物配送等多種功能，處于物流的中心樞紐。如果高標(biāo)倉占比過低，會(huì)造成物流成本居高不下。

還有行業(yè)調(diào)查顯示，物流地產(chǎn)此前幾年跨步太大，如今預(yù)期的投資回報(bào)率并不理想，出現(xiàn)大面積空置。此外，很多地方存在過度建設(shè)的問題。

金泰倫認(rèn)為，過去5年物流地產(chǎn)的供應(yīng)和運(yùn)營(yíng)商急劇增加，業(yè)主發(fā)現(xiàn)與其他房地產(chǎn)投資一樣，倉庫選址非常重要，一些公司試圖將重點(diǎn)放在一線城市到二線城市，但這些地點(diǎn)越來越難以獲得?！拔恢貌惶玫馁Y產(chǎn)面臨租金壓力?！苯鹛﹤愓f，他還表示，全球投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資的需求似乎也在下降，這導(dǎo)致近期交易活動(dòng)減少。

趙明琪也分析稱：“2018年是行業(yè)的一個(gè)分水嶺。之前伴隨著商流的變革，物流地產(chǎn)一直處于高速發(fā)展期，吸引大批玩家進(jìn)入。2018年后，行業(yè)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，物流地產(chǎn)不再是比如何建房子、如何選址那么簡(jiǎn)單，玩家的能力開始出現(xiàn)分化。”

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