2023年《政府工作報(bào)告》指出，要推動(dòng)發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型，加快建設(shè)新型能源體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綠色化、低碳化，是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。其中，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)作為能源消耗的重要部門，將是中國(guó)綠色轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要一環(huán)。本文將從綠色認(rèn)證、綠色溢價(jià)和綠色金融等方面，對(duì)物流地產(chǎn)的綠色發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行梳理和討論。

【資料圖】

綠色物流發(fā)展前景廣闊

國(guó)際能源署和聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署發(fā)布的《全球建筑建造業(yè)現(xiàn)狀報(bào)告》顯示，建筑行業(yè)碳排放量占全球碳排放總量高達(dá)39%，未來綠色改造和節(jié)能減排空間顯著。但是，盡管近年來相關(guān)投資大幅增加，全球范圍內(nèi)建筑能源強(qiáng)度也有所降低，建筑行業(yè)的總能耗和二氧化碳排放量卻超過了疫情前水平。2021年，建筑能源需求同比增長(zhǎng)約4%，創(chuàng)下10年以來的最大增幅；建筑運(yùn)營(yíng)的二氧化碳排放總量達(dá)到歷史新高的100億噸，同比增長(zhǎng)約5%，比上一個(gè)峰值（2019年）高出2%?？梢哉f，建筑行業(yè)并未走在2050年實(shí)現(xiàn)脫碳的軌道上，其實(shí)際表現(xiàn)與脫碳途徑之間的差距反倒擴(kuò)大，環(huán)境、社會(huì)和公司治理（ESG）發(fā)展備受關(guān)注。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，辦公及商業(yè)建筑是ESG領(lǐng)域的先行者，不論是在綠色認(rèn)證還是實(shí)踐落地方面都有不俗的表現(xiàn)。在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，探索綠色轉(zhuǎn)型、掛牌綠色認(rèn)證在近年也開始受到廣泛關(guān)注。目前全國(guó)共有物流相關(guān)法人單位40萬家左右，從業(yè)人員超過5000萬人。不少物流企業(yè)積極踐行ESG原則和綠色、低碳、環(huán)保理念，尤其注重倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的節(jié)能減排，將屋頂光伏、電力存儲(chǔ)、水循環(huán)系統(tǒng)等實(shí)際運(yùn)用于倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中。

伴隨著市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，我國(guó)交通運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)的需求不斷上升；與此同時(shí)，在各相關(guān)部門、全行業(yè)共同努力下，我國(guó)社會(huì)物流成本水平穩(wěn)步下降。2022年社會(huì)物流總費(fèi)用同比增長(zhǎng)4.4%至17.8萬億元，社會(huì)物流總費(fèi)用與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比率為14.7%，較2012年下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。

但是，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體6%至8%的比率、東南亞發(fā)展中國(guó)家10%左右的比率相比，我國(guó)現(xiàn)階段物流總費(fèi)用占GDP比重依然偏高?？梢姡覈?guó)物流地產(chǎn)降本增效空間較大，綠色物流前景廣闊，物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)有望成為推動(dòng)實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)之一。

隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，企業(yè)積極踐行綠色、低碳、環(huán)保理念，能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效、便利企業(yè)融資、助力企業(yè)發(fā)展。據(jù)仲量聯(lián)行研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有300多個(gè)物流園區(qū)榮獲不同類型的綠色認(rèn)證，但僅占全國(guó)物流地產(chǎn)總量的3.9%。

綠色轉(zhuǎn)型成為可持續(xù)發(fā)展的必由之路

對(duì)于物流地產(chǎn)持有方而言，綠色轉(zhuǎn)型已成為可持續(xù)發(fā)展的必由之路、成為確保未來長(zhǎng)期收益的前期投資。這雖然在短期內(nèi)增加了建筑和運(yùn)營(yíng)成本的增加，但也會(huì)讓企業(yè)和項(xiàng)目在融資、合規(guī)、企業(yè)聲譽(yù)與品牌形象等方面受益，并在中長(zhǎng)期帶來成本優(yōu)化的持續(xù)效益和經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

從過去幾年的實(shí)踐看，一系列綠色金融和投資政策的出臺(tái)，吸引了更多增量資金流入。豐富的融資渠道和金融產(chǎn)品的支持，極大地推動(dòng)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、順利踐行綠色轉(zhuǎn)型。

從風(fēng)險(xiǎn)角度而言，綠色資產(chǎn)標(biāo)的的折現(xiàn)率相對(duì)較低，從而能增加投資方退出時(shí)的資產(chǎn)回報(bào)率。與標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目相比，綠色資產(chǎn)標(biāo)的明顯更具優(yōu)勢(shì)、吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，能夠切實(shí)降低融資成本、享受更為多元的融資手段和融資渠道。綠色倉(cāng)儲(chǔ)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，能夠很大程度上幫助企業(yè)獲得更優(yōu)惠的融資或優(yōu)先融資資格。

雖然目前市場(chǎng)上尚未有綠色的高標(biāo)倉(cāng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但從最近發(fā)行的碳中和證券化產(chǎn)品看，融資票面利率低60個(gè)基點(diǎn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年，房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行綠色債券總額約608.98億元，同比增長(zhǎng)一倍，市場(chǎng)規(guī)模急劇擴(kuò)大。綠色債券指募集資金專門用于支持符合規(guī)定條件的綠色產(chǎn)業(yè)、綠色項(xiàng)目或綠色經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，依照法定程序發(fā)行并按約定還本付息的有價(jià)證券。除此之外，其他金融產(chǎn)品也正在開通“綠色通道”。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）對(duì)綠色物流資產(chǎn)的推動(dòng)更為顯著。例如，中金普洛斯REITs通過利用底層資產(chǎn)項(xiàng)目的ESG表現(xiàn)提高聲譽(yù)定價(jià)和增值潛力，從而在公開募資時(shí)實(shí)現(xiàn)金融價(jià)值擴(kuò)大化。

與此同時(shí)，各國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)上市公司ESG信息披露的要求在不斷提升，頭部物流集團(tuán)因此加強(qiáng)在環(huán)境、社會(huì)及管治方面實(shí)施系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。在具體實(shí)踐過程中，節(jié)能設(shè)施、數(shù)字化園區(qū)管理等投入仍然較高。但是，頭部集團(tuán)往往更看重遠(yuǎn)期收益，未雨綢繆地做好相應(yīng)建設(shè)有助于滿足未來政策要求與終端需求，并使企業(yè)在步入ESG信息強(qiáng)制性披露、碳排政策由激勵(lì)轉(zhuǎn)向約束的時(shí)代時(shí)，更具適應(yīng)性。

我們預(yù)計(jì)，綠色物流項(xiàng)目在未來將更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。新能源、新材料等綠色、低碳、環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，將使入駐園區(qū)的租戶在節(jié)省成本的同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)聲譽(yù)、履行社會(huì)責(zé)任、提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。在促進(jìn)企業(yè)建立良好的內(nèi)部治理和風(fēng)險(xiǎn)管理體系、確保合法合規(guī)與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的綠色倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目也將因此更具租金溢價(jià)與資產(chǎn)增值潛力。

綠色認(rèn)證、綠色溢價(jià)和綠色評(píng)估空間巨大

綠色、低碳、環(huán)保是物流地產(chǎn)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展、完成轉(zhuǎn)型升級(jí)的“必修課”。盡管綠色建筑認(rèn)證在中國(guó)物流領(lǐng)域仍處于發(fā)展初期，但市場(chǎng)中申報(bào)綠色認(rèn)證的項(xiàng)目數(shù)量已呈大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，綠色認(rèn)證體系在凈零碳方面也開始持續(xù)演進(jìn)成熟，有望助力物流地產(chǎn)市場(chǎng)整體實(shí)現(xiàn)綠色、低碳、環(huán)保的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。對(duì)于物流項(xiàng)目持有方來說，一方面，有效的綠色改造和節(jié)能減排也將保障企業(yè)降低日益增長(zhǎng)的碳配額購(gòu)買成本，更是有望帶來顯著的正向收益；另一方面，不少上市公司為了滿足各國(guó)ESG信息披露的相關(guān)要求，在物流地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃、購(gòu)買等決策過程中也更為關(guān)注綠色建筑、ESG等相關(guān)指標(biāo)，倒逼相關(guān)物流地產(chǎn)項(xiàng)目加速綠色轉(zhuǎn)型。我們預(yù)計(jì)，未來擁有高級(jí)別綠色認(rèn)證的項(xiàng)目將更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并獲得可觀的“綠色溢價(jià)”。

（一）物流資產(chǎn)綠色認(rèn)證數(shù)量井噴式增長(zhǎng)

為量化評(píng)估物流地產(chǎn)市場(chǎng)綠色轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀，仲量聯(lián)行調(diào)研了全國(guó)已獲各類機(jī)構(gòu)認(rèn)證的全部綠色倉(cāng)物流儲(chǔ)項(xiàng)目。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，全國(guó)已獲綠色認(rèn)證的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目超過350個(gè)，覆蓋90多個(gè)城市，呈現(xiàn)多點(diǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)（見圖1）。即使是上海和天津這兩個(gè)獲得美國(guó)綠色建筑委員會(huì)能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒（LEED）綠色建筑認(rèn)證的物流項(xiàng)目最多的城市，其項(xiàng)目總數(shù)也僅占全國(guó)總量的12%。與仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的全國(guó)物流地產(chǎn)總項(xiàng)目數(shù)量相比，獲得綠色認(rèn)證的項(xiàng)目?jī)H占3.9%，未來提升空間巨大。2017年全國(guó)認(rèn)證數(shù)量開始顯著增長(zhǎng)，增速逐年加快，2022年呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。外資開發(fā)商更加重視ESG理念，目前全國(guó)84.3%的LEED綠色建筑認(rèn)證物流項(xiàng)目為外資持有（見圖2）。

（二）租金“綠色溢價(jià)”長(zhǎng)期大有可為

根據(jù)仲量聯(lián)行研究部的統(tǒng)計(jì)，已獲綠色認(rèn)證的物流項(xiàng)目租金較周邊市場(chǎng)平均租金高出6.1%。其中，一、二線城市項(xiàng)目的平均溢價(jià)更為顯著，達(dá)到5%至7%；而下沉城市的溢價(jià)低于2%。從具體城市的表現(xiàn)來看，天津獲得綠色認(rèn)證的物流項(xiàng)目溢價(jià)高達(dá)12%；北京、廊坊和寧波的物流項(xiàng)目綠色溢價(jià)可以達(dá)到9%左右。我們此前發(fā)布的《可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值》報(bào)告發(fā)現(xiàn)，中國(guó)一線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的租金綠色溢價(jià)區(qū)間在2%至10%，其中最高級(jí)別綠色認(rèn)證（例如LEED金級(jí)、鉑金級(jí)）的資產(chǎn)溢價(jià)表現(xiàn)更為突出（見圖3）。

對(duì)比辦公樓市場(chǎng)，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的綠色溢價(jià)也相當(dāng)可觀。但我們認(rèn)為，這更多的是由于獲批綠色認(rèn)證的項(xiàng)目多為周邊市場(chǎng)和同類物業(yè)中條件最優(yōu)質(zhì)的標(biāo)桿項(xiàng)目，并多由成熟開發(fā)商持有運(yùn)營(yíng)，租金表現(xiàn)在多種有利因素加持下本就優(yōu)于市場(chǎng)均值。若控制這些有利因素，將獲得綠色認(rèn)證的項(xiàng)目與區(qū)位相近、品質(zhì)相等、條件相似但未獲綠色認(rèn)證的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)比，則租金差距并不顯著。

從需求方的角度來說，倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目是否具備綠色認(rèn)證，目前尚未成為租戶的主要考量因素。雖然一部分物流項(xiàng)目配備了可再生能源設(shè)施，有望幫助租戶降低部分成本支出，但租戶企業(yè)并未形成為此支付租金溢價(jià)的普遍習(xí)慣。

截至2023年，全國(guó)物流地產(chǎn)獲鉑金級(jí)認(rèn)證的項(xiàng)目數(shù)量?jī)H有8個(gè)。綠色認(rèn)證的短期經(jīng)濟(jì)效益尚不明顯，大部分物流項(xiàng)目投入較大成本申報(bào)高級(jí)別綠色建筑認(rèn)證的動(dòng)力不足。但是，隨著雙碳政策嚴(yán)格落實(shí)、租戶綠色租賃需求增強(qiáng)，綠色物流項(xiàng)目的租金溢價(jià)和市場(chǎng)表現(xiàn)將進(jìn)一步提升，促使更多的資產(chǎn)持有方積極探索物流項(xiàng)目的綠色轉(zhuǎn)型方案，形成正向傳導(dǎo)、正向反饋、正向激勵(lì)的良性循環(huán)。

（三）物流地產(chǎn)領(lǐng)域綠色建筑評(píng)估體系百花齊放

目前全球綠色建筑認(rèn)證體系較多，能為物流地產(chǎn)項(xiàng)目提供認(rèn)證的體系包括美國(guó)綠色委員會(huì)能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒（LEED）體系、英國(guó)建筑研究院（BRE）的綠色建筑評(píng)估體系、國(guó)際金融公司（IFC）的“卓越設(shè)計(jì)以提高效率”（EDGE）綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與物流協(xié)會(huì)“綠色倉(cāng)庫(kù)認(rèn)證”等。其他知名度較高的國(guó)際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會(huì)（BOMA）和國(guó)際健康建筑研究所WELL等認(rèn)證體系，目前主要集中在辦公樓和零售等項(xiàng)目類型上，暫未向國(guó)內(nèi)物流領(lǐng)域滲透。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，美國(guó)綠色建筑委員會(huì)建立的LEED認(rèn)證體系的運(yùn)用相對(duì)來說廣泛，全國(guó)范圍內(nèi)采用認(rèn)證的非自用高標(biāo)物流園區(qū)達(dá)到了82個(gè)。此外，申請(qǐng)LEED認(rèn)證的項(xiàng)目數(shù)量仍在逐年遞增，部分項(xiàng)目在開工前更已完成綠色建筑規(guī)劃并提出申請(qǐng)。僅在2023年第一季度，申請(qǐng)LEED認(rèn)證的非自用高標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量就已超過30個(gè)，達(dá)到同期歷史峰值。

LEED認(rèn)證體系的主要競(jìng)爭(zhēng)者是BRE體系和EDGE綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。2019年，中國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)與BRE合作提供“中英綠建雙認(rèn)證”。雖然目前該認(rèn)證項(xiàng)目數(shù)量較少，但在近兩年逐漸獲得關(guān)注。普洛斯成都新津物流園在2023年4月份獲得了BRE“杰出級(jí)”認(rèn)證，成為中國(guó)市場(chǎng)首個(gè)該級(jí)別的物流項(xiàng)目。此外，由普洛斯、宇培聯(lián)合中倉(cāng)協(xié)共同建立的“綠色倉(cāng)庫(kù)認(rèn)證”，目前也已完成275個(gè)三星物流項(xiàng)目的評(píng)估。

從綠色認(rèn)證到“凈零碳”認(rèn)證實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)

當(dāng)前全球綠色認(rèn)證體系繁多，但評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基本都包括可持續(xù)建筑選址、水資源利用、能源利用、資源與材料利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量等幾個(gè)主要方面。為符合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、順利完成認(rèn)證，物流項(xiàng)目需要在園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)等角度全方位融入永續(xù)發(fā)展實(shí)踐。

在能源相關(guān)方面，園區(qū)需要進(jìn)行節(jié)能、新能源與可再生能源、儲(chǔ)能的應(yīng)用。目前國(guó)內(nèi)的許多物流園區(qū)都引入了新能源充電樁、分布式光伏，分布式風(fēng)力發(fā)電機(jī)組及儲(chǔ)能設(shè)施，為園區(qū)提供大量可再生能源。在資源與材料利用方面，物流項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中積極使用可再循環(huán)木制托盤和電動(dòng)叉車等以節(jié)約資源。在水資源利用方面，部分物流項(xiàng)目也開始采用“海綿城市”設(shè)計(jì)和高效節(jié)水技術(shù)等。除此之外，智慧化物流園區(qū)系統(tǒng)等有助于減少人工成本的科技創(chuàng)新設(shè)計(jì)也為項(xiàng)目申請(qǐng)綠色認(rèn)證賦能。

雖然以上實(shí)踐對(duì)物流園區(qū)減碳、降低污染有一定推動(dòng)作用，但并不代表完全做到了低碳運(yùn)營(yíng)。以LEED認(rèn)證為例，通過分析已獲認(rèn)證項(xiàng)目的打分卡，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目獲得40分以上即可拿到最低級(jí)別的認(rèn)證（110分為滿分）。因此認(rèn)證級(jí)別較低的項(xiàng)目，更著重于在ESG理念中的S（社會(huì)責(zé)任）和G（公司治理）兩方面得分。這些項(xiàng)目雖然獲得了相關(guān)綠色認(rèn)證，但實(shí)際上在E（環(huán)境保護(hù)）方面大多并未達(dá)成有效得分。

目前，獲得綠色認(rèn)證的樓宇建筑不一定碳足跡最低。這在全球各個(gè)國(guó)家的不同房地產(chǎn)領(lǐng)域均有體現(xiàn)。根據(jù)仲量聯(lián)行2022年發(fā)布的報(bào)告《可持續(xù)發(fā)展的回歸》中指出，以美國(guó)波士頓的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，樓宇掛牌LEED認(rèn)證級(jí)別與其單位面積碳排放量之間并無顯著相關(guān)性(見圖4）。

為了實(shí)現(xiàn)碳中和目標(biāo)，BRE、LEED等各類綠色建筑認(rèn)證體系也在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步推出了“凈零碳”認(rèn)證（零碳、零能耗），已經(jīng)獲得初階綠色認(rèn)證的項(xiàng)目可以提出申請(qǐng)。2022年12月，聯(lián)合利華合肥物流園獲評(píng)LEED亞洲首個(gè)零碳、零能耗雙認(rèn)證，普洛斯東莞新沙物流園也獲評(píng)BRE國(guó)內(nèi)首個(gè)“卓越級(jí)”凈零碳建筑認(rèn)證。

綠色金融推動(dòng)物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)

在提前明確和充分契合境內(nèi)外綠色項(xiàng)目的評(píng)估體系、評(píng)價(jià)目標(biāo)、界定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，以ESG評(píng)價(jià)體系為導(dǎo)向的綠色金融，可以助力符合條件的綠色物流項(xiàng)目提升融資優(yōu)勢(shì)、拓寬融資渠道、降低融資成本、試錯(cuò)成本與合規(guī)成本，使相關(guān)利益方更多地享受到綠色信貸、綠色債券等綠色金融的支持和隨之而來的良好的投資回報(bào)，踐行“綠色+建筑+科技”的綠色發(fā)展道路。而從更廣的意義上說，綠色金融對(duì)物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的推動(dòng)和助力作用，恰恰反映了綠色金融對(duì)具體產(chǎn)業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型、“雙碳”環(huán)保進(jìn)程的支持、引領(lǐng)和指導(dǎo)作用，反映了經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)同和統(tǒng)一。

發(fā)展綠色金融可以加快形成節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)方式，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面綠色轉(zhuǎn)型，落實(shí)產(chǎn)業(yè)、科技、實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融結(jié)合、實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，激發(fā)民間投資活力、形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。具體到物流地產(chǎn)和其他綠色建筑領(lǐng)域來說，可將綠色建筑、節(jié)能減排、科技創(chuàng)新、綠色建材、綠色消費(fèi)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目納入綠色金融支持范圍、綠色政策激勵(lì)范圍和綠色信貸、綠色債券等綠色金融標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃中。

2018年，中國(guó)人民銀行和中國(guó)證監(jiān)會(huì)等主管機(jī)構(gòu)指導(dǎo)成立了綠色債券標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)，進(jìn)一步完善了綠色債券的評(píng)估認(rèn)證、綠色債券的信息披露以及其他與綠色債券發(fā)行相關(guān)的自律管理，有效促進(jìn)了市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。目前，我國(guó)綠色債券發(fā)行規(guī)模處于全球領(lǐng)先水平。2022年，我國(guó)綠色債券發(fā)行量高達(dá)1.76萬億元，同比增長(zhǎng)32.8%，位列全球綠色債券市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模前三。與此同時(shí)，對(duì)綠色金融的監(jiān)管制度體系也日趨完善。2022年7月29日，綠色債券標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)發(fā)布《中國(guó)綠色債券原則》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步統(tǒng)一并與國(guó)際接軌，大幅度提升了綠色純度。

從中國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展空間和全球領(lǐng)先的綠債發(fā)行市場(chǎng)地位來看，綠色債券對(duì)物流地產(chǎn)的綠色轉(zhuǎn)型也至關(guān)重要。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，綠色債券有四個(gè)核心要素：一是募集資金用途。綠色債券的募集資金需 100%用于符合規(guī)定條件的綠色產(chǎn)業(yè)、綠色經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等相關(guān)的綠色項(xiàng)目。綠色項(xiàng)目認(rèn)定范圍應(yīng)依據(jù)中國(guó)人民銀行會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2021 年版）》，境外發(fā)行人綠色項(xiàng)目認(rèn)定范圍也可依據(jù)《可持續(xù)金融共同分類目錄報(bào)告-減緩氣候變化》《可持續(xù)金融分類方案-氣候授權(quán)法案》等國(guó)際綠色產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)。

二是項(xiàng)目評(píng)估與遴選。募集說明書等文件需要披露綠色項(xiàng)目的具體信息，內(nèi)控方面還要求披露項(xiàng)目遴選的職責(zé)劃分、具體實(shí)施過程等。第三方評(píng)估認(rèn)證機(jī)構(gòu)作為綠色債券市場(chǎng)的“看門人”，需大力防范“洗綠”“漂綠”行為。

三是募集資金管理。開立募集資金的專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，全流程追蹤募集資金流向。閑置募集資金可進(jìn)行單期投資期限小于12個(gè)月的安全性高、流動(dòng)性好的產(chǎn)品，如國(guó)債、政策性銀行金融債、地方政府債等。綠色債券募集資金用途變更后投向的項(xiàng)目，仍需滿足綠色債券募投項(xiàng)目要求。

四是存續(xù)期信息披露。債券存續(xù)期內(nèi)應(yīng)按年披露上年募集資金使用情況，鼓勵(lì)提高披露頻次為每半年或每季度，現(xiàn)行的最低披露頻次為按年披露。

通過適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)激勵(lì)措施和制度安排，綠色債券等政策工具也有望不斷增加物流地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目從事綠色經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的收益、降低和補(bǔ)償其相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)物流地產(chǎn)資源環(huán)境成本內(nèi)部化、企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值精確化，引導(dǎo)企業(yè)自發(fā)減少具有負(fù)外部性行為、增加正外部行為，協(xié)助企業(yè)解決在綠色低碳化轉(zhuǎn)型、綠色融資和綠色運(yùn)營(yíng)過程中存在的增量成本與增量收益之間的時(shí)間錯(cuò)配、權(quán)益錯(cuò)配、技術(shù)錯(cuò)配，促進(jìn)綠色可持續(xù)發(fā)展，并反過來不斷推動(dòng)形成和完善與綠色發(fā)展更為相容的綠色金融制度。（作者米陽為仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人，紀(jì)明為仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事）

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