近年來，隨著城市化率的提升，北京、上海等一些大城市逐漸進入存量房時代，這也是一些大城市的共性。此前，成都同樣出現(xiàn)過二手房月度成交量連續(xù)超過新房的情況，不過2022年之前，成都二手房年累計交易量從未超越過新房。

2022年，可謂是成都房地產(chǎn)市場的一個重要轉(zhuǎn)折。不僅交出了亮眼的成績，新房成交142982套，位居全國成交量排行榜第一；二手房成交151376套，位居全國成交量排行榜第二。并且存量住宅交易量在歷史上首次超過新房住宅交易量，正式步入存量房時代。

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據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全市二手住宅成交共計48667套，2022年成交量達到151376套，是前一年的3.1倍，創(chuàng)下有史以來的峰值。

貝殼研究院在《倔強之城——2022年成都房地產(chǎn)市場年度簡析》中提到，2022年成都的存量住宅交易量在歷史上首次超過新房住宅交易量，這是一個里程碑的事件。一圈層的交易量占比不降反增，這個趨勢不同于往年，占據(jù)全城交易量約4成比重。二圈層交易量占比仍穩(wěn)定占據(jù)全城主力位，變化不大。

貝殼研究院認(rèn)為形成一二手房交易格局背后的原因可能在于：一是去年以來的開發(fā)商出清風(fēng)險使得消費者對避險情緒急劇上升，導(dǎo)致新房供需兩端均出現(xiàn)下滑。二手房交易無交付風(fēng)險，影響更多來自于需求端，市場韌性明顯強于新房市場。二是新房與二手房交易在套均面積和總價上的差距逐年遞增，互補性不斷增強，但背后卻是置業(yè)需求的分化。如果二手交易鏈條阻力增強，以小換大，以舊換新的換房需求受到的影響也會加深。

“關(guān)注度高的新房搖號競爭激烈，對于我們這種購置二套房的家庭來說，想要買到網(wǎng)紅盤幾乎不可能。而且現(xiàn)在市場上新房基本為期房，會擔(dān)心交付或者精裝房品質(zhì)問題，所以我們都只關(guān)注二手房”，王女士于2022年購置了位于高新區(qū)的中洲錦城湖岸的二手房，“看房期間剛好中洲錦城湖岸二期取證，價格也有明顯優(yōu)勢，但只推了20多套，最終還是咬牙上車了二手房?！?/p>

2022年成都房地產(chǎn)二手住宅消費趨勢出現(xiàn)了更為明顯的變化。貝殼研究院觀察到：主力成交區(qū)域高單價成交占比不增反降，但成交戶型在套三以上的成交占比卻增長明顯。

貝殼研究院傾向于認(rèn)為，居民的住房消費在內(nèi)外環(huán)境的變化過程中，購房偏好從追求資產(chǎn)回報逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笮詢r比，更加注重決策質(zhì)量。

一位在大源某中介門店的工作人員透露，2022年上半年市場購房需求較少，轉(zhuǎn)折點在5.31新政，每天帶看量成倍增加，更多購房者更熱衷于優(yōu)質(zhì)區(qū)域或擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的次新二手房。此外，隨著二手房掛牌量顯著增加，成交單價卻有所下降，不少房東為了能夠盡快出售，會主動選擇調(diào)降房價，有的甚至?xí)淮握{(diào)降數(shù)十萬。

成都2022年出臺的5.31樓市新政，對于購房者資格有了新的認(rèn)定，這讓更多人手握資格，擁有了購房入場券，給二手房市場點燃了一把火。這條新政一出，幾天時間，成都掛牌量最高漲到18萬套，新政后2個月，成交量也達到高峰。

數(shù)據(jù)顯示，1-5月，成都一二手市場交易量同比下滑幅度均超過40%，6-12月二手同比由負(fù)轉(zhuǎn)正實現(xiàn)增長，新房同比下滑幅度明顯收窄。

除了5.31新政，成都在2022年先后還多次優(yōu)化限購政策。11月17日，除成都高新區(qū)南部園區(qū)之外，中心城區(qū)和近郊區(qū)縣市市場統(tǒng)一為一個區(qū)域，不再相互區(qū)域限購；遠郊區(qū)縣市非戶籍、無社保居民家庭也可以購房。12月30日，父母投靠成年子女入戶的，可以作為單獨家庭在戶籍對應(yīng)的限購區(qū)域購買一套住房。

隨著政策不斷放松，將釋放出更多的購房需求。目前，成都一二圈層總價在200萬以下的房源幾乎都為二手房，不難看出未來性價比相對更高的二手房或?qū)⑹艿礁叩年P(guān)注。

放眼全國各線城市新房和二手房數(shù)據(jù)上也能看出同樣的趨勢。上半年新房和二手房均處在下行期，除了跌幅的差異，兩者都是弱勢整理行情。走勢分化發(fā)生在下半年剛開場，7月份起，全國各地“保交樓”成為各級政府穩(wěn)定樓市的核心要務(wù)，此外還出現(xiàn)了斷供停貸現(xiàn)象，將很多有購房需求又擔(dān)心市場風(fēng)險的客戶推給了二手房市場，因此二手房成交正在“逆勢而上”。

從新房轉(zhuǎn)向存量房，也是世界各國房地產(chǎn)發(fā)展的必由之路。資料顯示，當(dāng)一個國家的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數(shù)大于1，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場趨于穩(wěn)定和成熟，房屋市場的存量房交易量將超過新房交易量。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)測算未來十年我國商品住宅年銷售面積將維持在12億㎡左右。新房市場銷售或?qū)⒊书L期衰減趨勢，而隨著近年入市的商品房陸續(xù)交付，存量房市場規(guī)模將進一步激增。

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