近期，保障性租賃住房市場迎來加速籌建期，政府和市場的合力逐漸形成——越來越多的存量和市場化房源正被轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，也有房企開始期待通過“納保”獲得進入REITs市場資質(zhì)，打通向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型的道路。

保障性租賃住房的主要籌建方式是存量開發(fā)，這既包括在國有用地、集體用地、產(chǎn)業(yè)用地上整體新建或配建，也包括將長租公寓、閑置土地及城中村等存量用地上房源“合規(guī)化”后，納入保障性租賃住房體系(下稱“納保”)。有市場統(tǒng)計顯示，“存量開發(fā)”在保租房規(guī)模中占比已達七成。

10月份以來，為有效增加保租房市場供給，北京、廣州等地推出盤活城市存量用地或?qū)⒋媪孔赓U住房“納保”的新措施;與此同時，在中央和地方政策的不斷加持下，相關(guān)市場化企業(yè)“開發(fā)-運營-金融退出”的商業(yè)模式探索也取得新進展。10月9日，根據(jù)上海證券交易所信息，“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”項目狀態(tài)更新為“已反饋”，擬發(fā)行金額為11.2億元。這是全國第一單由房企申報的保租房公募REITs。

“保租房的發(fā)展需要引入廣大的社會資本投資，而社會資本的投資意愿和市場需求空間、政策支持力度以及商業(yè)模式的成熟度有關(guān)。”中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長王業(yè)強在接受第一財經(jīng)記者采訪時稱，隨著“租售并舉”試點工作和住房資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的持續(xù)深入，我國住房租賃領(lǐng)域的投資規(guī)模或?qū)⒊^萬億，會是一個前景廣闊、具有可持續(xù)性的市場。但對于房企而言，階段性難度在于如何根據(jù)自身實力，選擇合適的參與模式和“納保”比例，找準市場定位并深耕細分市場。

多地“因地制宜”擴供給

“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間。2022年是完成規(guī)劃目標的關(guān)鍵期，40個重點城市計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房190萬套(間)，任務(wù)量較去年翻了一番。

時至四季度，據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，全國已有浙江溫州、嘉興，廣東汕頭、湖南寧鄉(xiāng)、河北張家口等多地提前乃至超額完成保租房年度籌建目標;在北京、上海等熱點城市，保租房籌措工作也取得顯著進展。

上海市住建委官網(wǎng)10月11日發(fā)布的信息顯示，截至目前，全市保障性租賃住房累計建設(shè)籌措36.3萬套(間)、供應(yīng)19.8萬套(間)，到“十四五”期末累計建設(shè)籌措60萬套(間)的目標任務(wù)在空間規(guī)劃上全面落圖;而根據(jù)北京市住建委最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至二季度末，當?shù)匾呀ㄔO(shè)籌集保障性租賃住房80756套，完成全年15萬套(間)任務(wù)的54%。

多地年度籌建目標已實現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)在即，但這些城市增量擴充保租房的熱情卻并未退卻。近兩個月以來，北京、廣州、天津等熱點城市相繼在“十四五”期間整體規(guī)劃目標上，“因地制宜”地提出了一系列細化方案。

其中，“優(yōu)先存量資產(chǎn)改造、轉(zhuǎn)化”成為多個城市的共同選擇。具體籌措方式包括將閑置或低效非居住存量房屋改造、改建為保租房，將企業(yè)或居民個人存量住房“納保”等。

比如，已于10月26日截止向社會征求意見的《天津市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》提出，利用存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房是提高城市發(fā)展質(zhì)量的重要途徑。“這不僅能滿足租賃市場發(fā)展的土地供應(yīng)的需求，有效破解保障性租賃住房項目發(fā)展土地利用成本的問題，還盤活了存量土地和存量房屋等資產(chǎn)，提高其利用效率。更重要的是，有利于推進城市更新行動，促進城市發(fā)展進入‘內(nèi)涵式’發(fā)展時代。”

統(tǒng)計顯示，截至2020年末，天津市各類租賃住房供應(yīng)總規(guī)模達到59萬套左右，但超八成為居民閑置住房出租。“由于個人出租的自有住房普遍缺少配套服務(wù)且設(shè)施陳舊，難以滿足以知識新青年為代表的新市民的租賃需求。”天津市住建委稱。

北京則明確提出鼓勵地鐵站周邊建筑改建保障性租賃住房。根據(jù)北京近日發(fā)布實施的《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導意見(試行)》，支持存量建筑進行功能轉(zhuǎn)換。重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。

為了讓更多已處于出租狀態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房“納保”，廣州、深圳、東莞、武漢、鄭州等城市還將保租房籌措的著眼點放在產(chǎn)權(quán)更復雜的“城中村”上。

10月20日，廣州住建局發(fā)布《關(guān)于支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)提升“城中村”租賃住房品質(zhì)的指導意見》，其中提到，引導專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)整租運營 “城中村”房源作為保障性租賃住房，探索形成“城中村”租賃房源品質(zhì)提升特色機制。

“方向明確了，但實施起來還存在難度。”廣東省某知名住房租賃運營企業(yè)保租房業(yè)務(wù)負責人對記者坦言，部分“城中村”資產(chǎn)本身合規(guī)性不足，合規(guī)性主要體現(xiàn)在資產(chǎn)權(quán)屬文件的完整性、實際面積與證載面積的一致性上?；诖耍环矫?，項目改造貸款在金融機構(gòu)審批環(huán)節(jié)存在困難;另一方面，改造與經(jīng)營的相關(guān)證照(如施工報建、驗收手續(xù)、項目經(jīng)營主體證照)申辦也存在困難。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進則表示，從合法合規(guī)的角度來看，“城中村”項目的土地性質(zhì)或不會對后續(xù)運營造成太大的影響。“‘城中村’的土地性質(zhì)仍然是集體所有，本質(zhì)上與農(nóng)村是一樣的。在推進‘城中村’發(fā)展租賃住房時，政策通常會對項目范圍進行明確規(guī)定，以規(guī)避權(quán)屬糾紛問題。”

他進一步表示，早在國務(wù)院辦公廳于去年7月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(下稱《意見》)中就對于存量改造中所涉土地性質(zhì)問題提供了解決依據(jù)。現(xiàn)階段，更重要的是通過加強政銀企三方合作，形成微利可持續(xù)的商業(yè)模式，吸納更多擁有不動產(chǎn)管理能力的專業(yè)化企業(yè)集中運營此類房源，以滿足新市民的租房品質(zhì)化需求并推動城市“舊改”目標實現(xiàn)。

企業(yè)“納保”意愿幾何

保租房的投融資和建設(shè)運營的主體均是社會資本，這也意味著參與企業(yè)是否擁有穩(wěn)定、可持續(xù)的財稅金融支持體系，事關(guān)保租房的發(fā)展。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，自《意見》印發(fā)以來，截至今年二季度末，全國有超80個省市出臺了關(guān)于推動保租房發(fā)展的地方性文件。這些政策通過加大土地、金融、財稅等相關(guān)支持力度，減少了參與企業(yè)建設(shè)階段的成本和運營階段的管理稅費。

與此同時，上海、北京等城市還相繼發(fā)布了保租房項目認定辦法，這些認定辦法大都涵蓋了保租房項目的準入條件、運營標準、退出規(guī)則及審批環(huán)節(jié)等相關(guān)事項。

政策合力之下，一些符合相關(guān)準入標準和要求的長租公寓，開始尋求“納保”之路。ICCRA(住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房;全國有13家住房租賃企業(yè)的“納保”占比超10%。

10月初，龍湖冠寓和武漢城建集團合作的兩個保租房項目落地開業(yè)。龍湖冠寓相關(guān)負責人對第一財經(jīng)介紹稱，截至目前，龍湖冠寓已在長沙、武漢、合肥、天津、西安、青島等城市布局保租房項目，這些城市政府均給予了相應(yīng)的支持政策。“以長沙為例，該城市對參與籌集租賃房源的企業(yè)落地了租賃住房三年試點專項補貼。其中，長沙金融中心店、長沙星家洋湖宜家薈聚店屬于改造項目，由龍湖冠寓改造裝修完成后對外出租運營。按照長沙政策，改造類保障性租賃住房項目可獲得裝修補貼650元/㎡。”

隨后不久，另一個較早進入租賃住房市場的房地產(chǎn)企業(yè)——華潤置業(yè)，其旗下長租品牌華潤有巢租賃住房REITs獲上證所反饋，這是首單由房企申報的保租房公募REITs。18日，華潤有巢租賃住房REIT的基金管理人華夏基金和資產(chǎn)支持專項計劃管理人中信證券就上證所問詢進行回復，對項目合規(guī)性、估值等做出進一步說明。

“相較于‘以金融機構(gòu)借款為主，專項債發(fā)行等方式為輔’的融資模式，公募REITs為保租房項目提供了寶貴的退出渠道，可以有效縮短開發(fā)運營企業(yè)的投資回收期，降低資金成本，提高資金使用效率。在公募REITs和各項政策的支持下，更多市場主體有望提高建設(shè)運營保租房項目的積極性。”徐躍進稱。

“但保租房公募REITs還需要吸引更多的市場主體參與。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對記者分析稱，在保租房公募REITs首批試點中，主要集中于具有國資背景的租賃企業(yè)，后續(xù)還需要進一步打開優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與通道。這一部分企業(yè)是保租房建設(shè)運營的主力軍，幫助這些企業(yè)轉(zhuǎn)型、緩解它們的經(jīng)營壓力至關(guān)重要。

王業(yè)強同樣認為，保租房公募REITs對房企從開發(fā)向運營轉(zhuǎn)型具有重要的意義，但階段性難點在于如何找準市場定位，深耕細分市場。“從目前實際情況看，在南方一些經(jīng)濟比較活躍的城市有可能率先試點REITs，而持有大量優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)的企業(yè)有可能率先取得發(fā)行資質(zhì)。”

此外，前述住房租賃運營企業(yè)保租房業(yè)務(wù)負責人還對記者提出，目前，通過公募REITs主要用于解決重資產(chǎn)運營的租賃企業(yè)融資困難問題，而存量房“納保”后的稅收優(yōu)化主要針對房產(chǎn)持有者，一些專業(yè)化的輕資產(chǎn)運營企業(yè)進入保租房市場的意愿尚不充足。“未來，還應(yīng)加大對輕資產(chǎn)運營企業(yè)保租房項目的盈利模式和資本退出渠道的探索。”

關(guān)鍵詞： 保障性租賃住房 租賃住房供應(yīng) 小產(chǎn)權(quán)房 企業(yè)納保